12条点検は建築基準法で定められた法定点検であり、建築物などの安全性を確認する定期的な点検です。この制度は建築物の所有者・管理者・占有者が建築物を安全に維持管理していくためのものであり、その結果を報告することが義務付けられています。この12条点検で行うように定められている内容はいずれも法律に定められているからというだけではなく、建物を安全に利用していくために、安心して住まうために必要な点検だといえます。
建築基準法とは
建築基準法は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もって公共の福祉の増進に資すること」を目的として制定された法律です。この法律の8条（維持保全）では「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定められています。この法律に基づき、点検・報告を義務としているのが「建築基準法第12条に基づく定期報告制度」です。
建築基準法第12条に基づく定期報告制度
では建築基準法第12条について、どういう法律なのでしょうか。建築物は、長期間利用していると建物本体の劣化が起きたり、設置されている設備に性能の低下が発生したりします。そこで所有者や管理者が、建築物や設備の劣化状態のほか、防災上の問題などを早期に発見し、危険を未然に防ぐために、専門知識を持っている資格者に依頼して、定期的に調査や検査を実施し、その結果を特定行政庁に報告することを義務付けているのがこの法律です。
12条点検の点検内容は？
12条点検は、大きく「建築物」「建築設備」「防火設備」「昇降機」の4つに分けられます。
建築物の点検
敷地や地盤の状態
外壁、屋上、屋根などの外部
内部の床、壁、天井
避難施設の不具合
例えば、敷地で地盤沈下が起きていないか、建物の外壁にひび割れや剥がれがないかを調べます。
建築設備の点検
自動ドアが正しく稼働しているか
避難器具が正常に機能するか
防火設備の点検
防火扉や防火シャッターが問題なく稼働するか
熱や煙を感知するセンサーが正常に機能するか
昇降機の点検
制御装置が正しく作動しているか
速度が適切か
正しい停止位置で止まるか
このように、各カテゴリーごとに詳細な点検を行い、安全性と機能性を確保します。
12条点検を行えるのは？
12条点検を行うことができるのは一級あるいは二級建築士、資格を取得した調査員となっています。一級あるいは二級建築士の場合、建築物、建築設備、防火設備、昇降機、いずれの点検も行うことができます。または、特定建築物調査員、建築設備検査員、防火設備検査員、昇降機等検査員、というように、それぞれ専門分野の法定講習の修了者で国土交通大臣から資格者証の交付を受けた有資格者が点検を行えます。
12条点検の結果を報告する相手、特定行政庁とは？
12条点検で検査した結果は「特定行政庁」へ報告すること、となっています。この「特定行政庁」とはどこにあるのでしょうか。
建築主事をおく市町村にあっては市町村長を、建築主事をおかない市町村にあっては都道府県知事を指します。
出典：東村山市「まちづくり・都市計画－特定行政庁について教えてください。」
建築確認の申請、検査の確認などを取り扱う公務員が「建築主事」です。人口が25万人以上の自治体には必ず建築主事という公務員を置くことになっています。建築主事が置かれた市や都道府県が「特定行政庁」となります。
25万人未満の市町村の場合にはその市町村が所属している都道府県が管轄の特定行政庁となります。つまり、12条点検の報告は、その建築物の所在地を管轄している特定行政庁に提出しなければなりません。ここで注意が必要なのは25万人未満でも特定行政庁となっている市もあるということです。
また、12条点検報告書の提出先は特定行政庁になっていますが、多くの場合は市町村や都道府県が委託している一般財団法人などが提出窓口となっています。
12条点検を行わなかった場合の罰則は？
12条点検は法定点検であり、報告までが義務となっています。点検の実施を怠った場合、法令違反となり、建築基準法１０１条により、１００万円以下の罰金が課せられることがあります。そのため、決められた期間の間に点検を実施しなければなりません。
12条点検以外に点検は不要？
12条点検が対象としている建築物は都道府県によって異なります。例えばマンションの場合、東京や大阪では点検の対象となっています。しかし、神奈川県ではマンションを12条点検の対象建築物としていません。対象となっていないから、定期的な点検をやらなくてもよいのではないか。そこで余計なコストを発生させたくない、と考える建築物所有者・管理者もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、対象外であっても安全性の維持という観点では定期的な点検が必要かと思われます。
12条点検は6ヶ月から3年に一度の実施が必要
12条点検では外壁や天井、防火設備、避難設備については専門の資格者がおおむね6ヶ月から3年に一度、点検を実施し、報告することが義務付けられています。
また、建築物の外壁タイルなどについては手の届く範囲は打診などで、その他の部分については双眼鏡などを利用した目視で剥落が発生していないかどうかを確認しなければならず、竣工後10年を超えた場合には外壁の全面打診あるいはドローンによる赤外線調査が必要となっています。
外壁がタイルのマンションではシーリングの寿命に注意が必要
地域、規模によって12条点検の対象とならない建築物もあります。しかし、12条点検が義務となっていない建築物であっても、外壁にタイルなどを使っている場合、ドローンフロンティアでは8年から12年で外壁の点検を推奨しています。
これは外壁にタイルを貼り付けている場合、シーリングの寿命がおおよそ8年から10年程度となっているものが多いこと、10年を過ぎたあたりで全面改修の工事計画を立てられていることが一般的なためです。外壁タイルが剥落した場合、大きな事故になる可能性があります。建築物の安全性を維持するためにも定期的な検査実施が重要だといえます。
点検にドローンでコストダウンと効率化が可能に
「建築基準法施行規則の一部を改正する省令（令和４年国土交通省令第４号）」「建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件の一部を改正する件（令和４年国土交通省告示第 110 号）」が令和４年１月に公布され、令和４年４月から施行されました。外壁タイルの調査方法として専用のハンマーを利用した打診に加えて、赤外線検査装置を搭載したドローンによる調査も同等の精度があるとして、点検に利用できるようになりました。
ドローンによる調査は足場を組む必要がない、少ない人数で調査が可能であることから、打診による調査よりも低コストで行うことができます。
12条点検に関するご相談はドローンフロンティアへ
私どもドローンフロンティアには総飛行時間1,000時間以上のパイロットが所属しているだけでなく、全国でドローンの飛行許可を取得しているため、ドローン飛行禁止区域が多い都心部の建築物でもドローンで外壁点検を行うことが可能です。12条点検の外壁調査を効率的に、コストダウンを図って実施したい、12条点検対象ではないが、安全性を維持するために外壁調査を実施したい、そういった建築物の所有者様、管理者様のニーズに応えられるのが、ドローンによる赤外線調査です。ドローンによる12条点検、外壁調査については私どもドローンフロンティアにご相談ください。
