マンションの外壁は雨や風などから建物を守るだけでなく、美しく見せるという雰囲気作りという役割を持っています。マンションの外観を美しく、高級感を与える、そういう観点から外壁にタイルを張るスタイルが1960年代から始まり、現在では一般化しています。しかし、外壁に貼られているタイルは下地の処理や経年変化、清掃の怠りなど、さまざまな理由から、下地モルタルなどの効果が落ちて、剥離し、落下する危険性があります。実際、落下のタイルによる死亡事故も発生しています。そこでマンションの外壁タイルは定期的な調査とメンテナンス施工が必要になっています。ドローンを活用した調査はコスト面、効率、期間などにメリットがあることから普及が拡大しています。
定期的な外壁タイル調査
地球温暖化が進み、地表に届く紫外線の量は増加。また、夏冬の気温差は大きく、夏の台風も巨大化するなど、マンションの外壁が面する自然環境の厳しさは増すばかりです。そうした状況を背景に外壁の経年劣化のスピードは加速し続けています。そのため安全・安心という観点からすると、建築基準法で定められている10年ごとの定期検査や国交省から示されている６ヶ月から３年以内の定期的な検査以外でも、わずかに異常が見受けられるなら、早急に調査すべきです。
日常点検をしていても発生した外壁タイル落下事故
東京都都市整備局は2023年１月、「建築物等に係る事故の報告制度と事故事例」を公開しています。この中では2016年、大阪府内にあるマンションの外壁からタイルとモルタルが剥離。落下したタイル片あるいはモルタル片が歩道にいた人に当たり、怪我をさせてしまったものが事故事例の一つとして紹介されています。
この剥離の原因として、風雨、直射日光による温度変化で、タイル、目地材に劣化が発生し、躯体と張付けモルタル・タイルの境界面に浮きがでたことを挙げています。このマンションでは日常点検は実施していたものの、高所に貼られた外壁タイルの実態を把握することができなかったため、この事故が発生してしまったというのです。
マンションの外壁タイル落下、責任は所有者に
外壁タイルの保守・点検・修繕は安全に直結するものです。住まう人の安心・安全のためだけでなく、近隣に住まう人、マンション近隣を歩く人の安全のためにも、定期的な点検および保守を行わなければなりません。仮に外壁タイルが落下し、事故が発生した場合、所有者や管理者などが処罰されるほか、被害者への損害賠償が所有者などの責務となります。
わずかでも異常箇所があれば、早急に調査し、必要があれば修理を行うことで、大きなトラブルの発生や修繕費用の増大を防ぐことができるでしょう。
マンションの外壁タイル調査の手法
マンションにおける外壁タイルの調査には接触法である「打診」、非接触法の「赤外線」といった手法によって行われます。「打診」は専用の器具でタイル表面を打撃するものであり、一方の「赤外線」はマンション外壁のタイルを赤外線カメラで撮影し、解析することによって外壁のタイルなどの浮きの有無や程度を調査するという方法になります。
打診による調査は応答音で
昔から行われてきたのが打診による調査です。テストハンマーや打診棒と呼ばれるものを利用して、モルタルやタイル表面を叩いたときの応答音で剥離や浮きを判断するという方法です。調査対象となるマンションに足場を組む、あるいは高所作業車やゴンドラなどを利用して調査を行います。目視や触診を行えるというメリットがあるものの、応答音から判断することになるため、検査を行う作業者のスキルによるところが大きく、客観性に欠けるというデメリットがあります。最近ではこの欠点を補うため、高性能マイクで打撃音を録音し、解析を行うという方法もあります。
打診検査で足場を組む場合には、足場設置までの期間と、ある程度の人員、コストが必要となるため、大規模修繕を行う際に併せて実施されるケースが多いといえます。
赤外線診断はドローンの登場で普及拡大
外壁の赤外線調査は赤外線カメラを使用してひび割れや浮きを撮影し、解析する赤外線サーモグラフィ法で行います。外壁タイルに何らかの異常・異変がある場所は表面温度に差異が生じます。タイルの状態を赤外線の撮影画像で可視化することによって、問題を判別します。赤外線診断が一気にクローズアップされるようになったのは2022年4月の建築基準法改正です。建築物の定期調査報告における調査方法の一つとして、ドローン(無人航空機)を使っての赤外線調査が明記されました。
高所でのタイルの状態を診るために、大規模な足場を組んだり、高所作業車やゴンドラなどを用意したりする必要がないため、期間やコスト、人員の大幅な削減を図ることができることから、普及拡大しています。もちろん赤外線調査も万能ではありません。低層階は打診、中層階から高層階からはドローンを活用した赤外線調査で、という方法で、外壁タイルの診断はより精度が高いものになります。
ドローンフロンティアの外壁調査
わたくしどもドローンフロンティアはドローンを利用し、赤外線を利用した外壁調査を行ってきました。この調査方法は打診で行う調査よりも低コストかつ短期間で効率よく実施することが可能です。
マンションのドローン外壁調査は打診よりも低コストで実施可能
私どもドローンフロンティアの「ドローン外壁調査」では、平米単価が報告書作成費用込みで200円から450円となっています。足場を組んで打診調査をする際の一般的な料金と比較して、費用を70%から80%程度、圧縮できるケースが多いため、お客様からよろこんでいただいています。
価格以外にもメリットがあるドローンによる外壁タイルの調査
ドローンフロンティアの「ドローン外壁調査」は価格以外のメリットもあります。
- 点検作業が基本的に1日で完了できることが多い
- 足場を組む場合事前の手続きに時間がかかるがドローンだと即時対応可能
- 打診調査は調査員の感覚に依存しているがドローンの場合全ての写真が残るので客観的な判断ができる
- ひび割れなどを反映したモデリング作成が可能
ドローンを使ったマンションの外壁タイル検査は短期間で終わることに加えて、客観的な判断ができるということが重要だと考えます。
外壁面積が合計３,５００平方メートルのマンションの場合
ドローンフロンティアでは、年間100棟以上を対象にドローン赤外線外壁調査を実施しています。ドローンを活用した12条定期報告や建物診断などを実施しており、マンションだけではなく商業施設やホテル、学校など、さまざまな場所での点検作業が可能となっています。また、年間150件を超える点検作業を行っています。
最新の事例では、外壁の面積が合計3500㎡のマンションに対して約120万円でドローン調査を実施しています。同規模のマンションで一般的な打診調査を行った場合と比較して、コストダウンできたと、お客さまから喜んでいただきました。
マンションの外壁調査、ご相談はドローンフロンティアへ
ドローンを利用する赤外線外壁調査ですが、高品質の調査データを採集するにはドローンを操作するパイロットの腕にかかっているといえます。私どもドローンフロンティアには総飛行時間1,000時間以上のパイロットが在籍しています。また私どもは全国でドローンの飛行許可を取得。日本国内のどこでも出張調査が可能です。調査については赤外線建物診断技能師の資格保有者が行いますので調査結果も満足いただけると思います。建設業界やロープアクセス調査会社とも連携しており、打診調査も組み合わせることが可能です。
