大規模修繕の適切な周期はどれくらい？
多くの分譲マンションが12年周期で大規模修繕を行っています。もちろん、マンションの建てられている環境により経年劣化の度合いには差がでてくるものですが、現状としてはこの周期が前提となっているマンションがほとんどです。
実際は国土交通省が出している「長期修繕計画作成ガイドライン」の中の「7.修繕周期」での調査・診断の結果に基づいて周期を決める必要があります。
しかし、同ガイドライン・同コメントのP50「マンションの補修・修繕の概念図」、P80の修繕周期の例に竣工12年に各種修繕工事を集約していることと、国土交通省「マンションの改修・建替え等について」P13の「計画修繕と改修の重要性の表」で大規模修繕工事を12年周期と表記しています。
これを読んだ各改修施工業者が「国土交通省は12年周期を推奨している」とマンションの管理側に伝えた結果、現在のように12年周期の大規模修繕を行うマンションが増えたと考えられます。
また、平成20年4月1日に改正された建築基準法第12条に基づく定期報告制度から、竣工・外壁改修後10年を経た最初の調査の際は全面打診等の調査が義務付けられました。
定期報告制度は平成28年6月に再度改正され、マンションの外壁は3年ごとに定期報告をすることが義務付けられました。
定期報告では一級二級建築士など国土交通省が定める資格を持った技術者に調査・検査を施工してもらい、その結果を特定行政庁に報告します。
※打診調査は外壁のタイル張りやモルタルを打診棒やハンマーで叩き、叩いた時の音の反響から雨季が発生していないかを調べる調査です。
この調査は足場が必要になることが多く、コストを節約するために大規模修繕と併せて行われることが多いです。こうした節約法もマンションの12年周期での大規模修繕が定着した理由になっています。
修繕工事が必要かどうかの基準は？
定期点検では修繕が必要な状況を「要是正」と名付けており、要是正があるかないかで修繕工事が必要かどうか決まります。
平成20年国土交通省告示282号「判定基準」では要是正の基準が以下のように定められています。
・タイルに欠損が見られる
・著しい白華現象（エフロレッセンス）が見られる
・著しいひび割れが見られる
「著しい」とされる範囲について国で明確に定められた数値は存在しておらず、弊社では複数の協会が定めるそれぞれの基準を調査したうえで以下のような判定基準を設けています。
タイルの浮き→1箇所の面積が0.04平米（200mm角）以上ある
著しいひび割れ→ひび割れ幅が0.2mm以上ある
上記の数字以上の浮きやひび割れがある場合は、将来的にタイル剥落や防水性の低下など深刻な事故や不具合に繋がる恐れが高いため、修繕工事を検討する必要があると判断します。
大規模修繕工事で改修するべき箇所は回を重ねるごとに増える
マンションの2～3回目の大規模改修は1回目の改修とは大きく変わってきます。
例えば1回目は建物の外部を中心に改修したとしたら、2回目では建物内部の付属部分やパーツの改修、3回目では内部の主要設備の点検が加わります。耐震補強、省エネ化など修繕をする時代に合わせた工事をする必要が出てくることもあります。
このように、大規模修繕は回を追うごとにコストや規模が大きくなります。修繕費用と十分な修繕の質を確保するには計画を12年ごとに考えるのではなく25～30年の長期的なスパンで建てておく必要があります。
大規模修繕工事のコストを抑える方法は、ドローン+部分補修にあり
これまで、コストを抑えたビル・マンションのメンテナンス方法は足場を組んで打診調査と大規模修繕を同時に行うという方法がもっとも有名でした。しかし、この方法では足場を組んだ際にかかったコストを無駄にしないために劣化箇所とは関係のないところまで工事することがあります。
ドローンによる赤外線調査では足場を組むことなく、ピンポイントで劣化箇所を探すことができます。さらに、屋上から垂らしたロープにぶら下がり工事をするというロープアクセスと言う工法で部分補修を行えば足場を組まずとも点検と補修が一気にできます。
大規模修繕を行う間の期間にこうした部分補修をしておくと、大規模修繕時にかかるコストを抑えることができます。また、日ごろからこうしたこまめなメンテナンスをしておいた方がタイルの剥落リスクを減らすだけでなく、マンション・ビルの外壁を長持ちさせることにもつながります。
大規模修繕を行う上での点検はドローンフロンティアにお任せください。
弊社には総飛行時間1000時間以上の実績豊富なパイロットが多く在籍しており、安全第一の飛行をお約束します。赤外線診断についても弊社は公的資格取得済の専門担当やスタッフにより年間150棟以上の画像解析診断を行っております。日本全国における飛行許可も取得しているため、都市部での赤外線調査も問題ありません！全国どこでも出張して、お客様の建物の赤外線調査を行います。
ビル・マンション外壁のドローンによる赤外線調査実績は業界屈指です。大規模修繕の点検が不安な方はぜひドローンフロンティアにご相談ください。
