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既存建築物には、特定建築物を対象にした「定期調査・検査報告制度（以下、定期報告）」、いわゆる「12条点検」があります。
特定建築物は建築基準法の第12条で定められており、一定規模の学校、児童福祉施設、商業施設、オフィスビル、旅館・ホテル等を指し、マンションも東京の場合5階建て以上で住居部分の床面積が全体で1000平方メートル以上あると特定建築物に指定されます。
「12条点検」では外装タイルの劣化・破損などの外壁の状況は3年ごと、共用部分の防衛・防火設備は毎年に点検し特定行政庁（建築指導主事を置く地方公共団体）に報告する必要があり、提出しなかったり報告に虚偽が混じっていると、罰金（100万円以下）が課せられる恐れがあります。
定期報告は事故の発生を鑑みて年々規制が強化されています。2005年には民間だけでなく公共施設を対象にし、2008年には外壁からのタイル剥落事故が問題になったことを踏まえ、3年ごとの目視調査と竣工・外壁改修から10年経過した際に壁を叩いた時の音で調査する「全面打診」などが義務付けられました。

特定建築物定期調査とは？

特定建築物調査とは、デパートやホテル、病院など多くの人々が利用する建物の老朽化や設備の不備による事故を防ぐために行われる調査で建物の適切な維持管理を持続させることが目的です。調査内容はフロアごとにこのようになります。
・ 敷地及び地盤　：　敷地内の通路、擁壁の確認
・ 建築物の外部　：　外壁の劣化の確認
・ 屋上及び屋根　：　屋上周りの劣化の確認
・ 建築物の内部　：　防火区画や、床、天井の確認
・ 避難施設等　　：　避難施設、非常用設備の確認
報告書は以下のサイトで得ることができます。
https://www.tokyo-machidukuri.or.jp/tatemono/teikihoukoku

東京で定期調査が必要な特定建築物の定義

特殊建築物は、通常の建築物とは構造・設備が大きく異なるため、構造の老朽化や避難設備の不備などにより、大きな事故や災害に結びつくリスクが高いとされています。そのため建築基準法において、建築物の安全性の確保を目的に専門の技術者（調査員・検査員）によって定期的に調査・検査し、地方自治体（市や都道府県）に報告することが求められています。
特定建築物とは、特殊建築物を含む多数の人々が利用する建築物および事務所のうち、国や地方自治体が所有者に定期的な調査や検査報告対象となりうる範囲を指します。国は特定建築物の中から、下記表の用途や規模の条件で全国一律に指定しています。地方自治体は下記表に選定されていない特定建築物の中から、自治体の実情に応じ報告の対象に追加で指定します。
（引用：https://www.meccs.co.jp/column/47/）
特定建築物の定義は建物の種類ごとに異なります。東京都での例は以下の通りになります。

劇場、映画館、演芸場

・建築物の中で、地下の階、または3階以上の階で、劇場・映画館・演芸場に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・劇場・映画館・演芸場に使われる面積の合計が200平方メートルを超える場合。
・主階が１階になく、劇場・映画館・演芸場に使われる面積の合計が100平方メートル以上の場合。
この3つの条件のうちどれか1つ以上に該当した場合はその建築物は特定建築物に指定されます。

観覧場（屋外観覧席のものを除く。）、公会堂、集会場

・建築物の中で、地下の階、または3階以上の階で、観覧場、公会堂、集会場に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・観覧場、公会堂、集会場に使われる面積の合計が200平方メートルを超える場合。
この2つの条件のうち1つ以上に該当した場合は、その建築物は特定建築物に指定されます。ただし、平家建てで客席および集会室の床面積の合計が400平方メートル未満の集会場は対象外です。

旅館、ホテル(毎年報告対象となる条件)

3階以上の階で、旅館・ホテルに使われる面積の合計がメートルを超えており、かつ、旅館・ホテルに使われる面積の合計が2000平方メートルを超える場合。
この条件に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

旅館、ホテル(3年ごとの報告対象)

・建築物の中で、地下の階もしくは3階以上の階で、旅館・ホテルに使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・旅館・ホテルに使われる面積の合計が平方メートルを超える場合。
この2つの条件に1つ以上該当する場合、その建築物は特定建築物に指定され3年ごとの報告が必要になります。ただし旅館が平屋建てで床面積の合計が500平方メートル未満の場合は対象外です。

百貨店、マーケット、勝馬投票券発売所、場外車券売場、物品販売業を営む店舗(毎年報告対象となる条件)

・建築物の中で、3階以上の階で、百貨店、マーケット等に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合、または百貨店、マーケット等に使われる面積の合計が3000平方メートルを超える場合。
これらの条件に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定され毎年報告する必要になります。

百貨店、マーケット、勝馬投票券発売所、場外車券売場、物品販売業を営む店舗(3年ごとの報告対象となる条件)

・建築物の中で、地下の階もしくは3階以上の階で、百貨店、マーケット等に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・百貨店、マーケット等に使われる面積の合計が2000平方メートルを超える場合。
これらの2つの条件に1つ以上該当する場合、その建築物は特定建築物に指定され3年ごとの報告が必要になります。

地下街

・地下街に使われる面積の合計が1500平方メートルを超える場合。
この条件に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

児童福祉施設等

・建築物の中で、3階以上の階で、児童福祉施設などに使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・児童福祉施設などに使われる面積の合計が300平方メートルを超える場合。
これら2つの条件のうち1つ以上に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。ただし平屋建てで床面積の合計は500平方メートル未満の児童福祉施設などは対象外です。また、福祉施設の種類により条件が異なります。

病院、診療所（患者の収容施設があるもの）

・建築物の中で、地下の階もしくは3階以上の階で、病院、診療所に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・病院、診療所に使われる面積の合計が300平方メートルを超える場合。
これら2つの条件のうち1つ以上に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。ただし、平屋建てで床面積の合計が500平方メートル未満の場合は対象外になります。

学校、学校に付属する体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場、体育館

・建築物の中で、3階以上の階で、学校や体育館等に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・学校や体育館などに使われる面積の合計が2000平方メートルを超える場合。
これら2つの条件のうち1つ以上に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店

・建築物の中で、地下の階もしくは3階以上の階で、展示物、キャバレー等に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・展示物、キャバレー等に使われる面積の合計が2000平方メートルを超える場合。
これら2つの条件のうち1つ以上に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

複合用途建築物（共同住宅等の複合用途及び事務所等のものを除く)

・建築物の中で、3階以上の階で、複合用途建築物に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・複合用途建築物に使われる面積の合計が500平方メートルを超える場合。
これら2つの条件のうち1つ以上該当する場合その建築物は特定建築物に指定されます。

事務所その他

5階建て以上､かつ､延べ面積が 2000平方メートルを超える建築物のなかで、3階以上の階で、事務所その他に使われる面積の合計が100平方メートルを超え、事務所その他に使われる合計が1000平方メートルを超える場合。
以上の条件に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

高齢者、障害者等の就寝の用に供する共同住宅又は寄宿舎

・建築物の中で、地下の階もしくは3階以上の階で、共同住宅に使われる面積の合計が100平方メートルを超える場合。
・共同住宅に使われる面積の合計が300平方メートルを超える場合(2階部分)。
これら2つの条件のうち1つ以上に該当する場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

下宿、共同住宅又は寄宿舎の用途と、以上の用途（事務所等を除く）の複合建築物

建築物の中で、5階以上の階で、下宿などに使われる面積の合計が100平方メートルを超え、かつ、下宿などに使われる面積の合計が1000平方メートルを超える場合。
この条件に当てはまる場合、その建築物は特定建築物に指定されます。

特定建築物定期調査の報告にかかる費用

特定建築物定期調査の報告にかかる費用は、調査費用と報告書作成費用と、報告手数料の合計になります。調査費用は調査をする手段（仮設足場、ゴンドラ、高所作業車など）で大きく異なりますが、コスト面と調査の身軽さからドローンでの調査が主流になっています。

特定建築物定期調査の実態

実は、特定建築物定期調査に該当する建築物の30パーセントが現在も報告を怠っています。
その原因は高所での点検作業により発生するコストが高いことにあります。目視点検では地上から双眼鏡を使って点検をすることができますが、人間が実際に壁を叩いて判断する「全面打診」の場合は、仮設足場やゴンドラ、高所作業車が必要になります。それらの資材を用意するコストが捻出できない結果、調査ができなくなるというケースが発生するのです。

特定建築物定期調査のコストを大きく引き下げる「ドローン」

ドローンを利用して特定建築物調査をするときは人間を高所に挙げる必要がなくなるので、足場やゴンドラの大型設備にかかっていた分のコストを大きく抑えることができます。ドローンによる調査と足場を架けた打診調査のコストを比較すると以下のようになります。

・打診調査

費用：平米単価1,000円前後（足場代+打診調査費）＝200万円
工期：2週間〜4週間程度（足場を組む時間も含む）

・ドローンによる赤外線調査

費用：平米単価330円＝66万円（報告書作成費用も含む）
工期：1〜２日程度（気候条件の予備日も含む）

1/3ほどのコストで外壁の定期点検を行うことができるのです。

東京都での特定建築物定期調査実績が豊富なドローンフロンティア

ドローンフロンティアには、総飛行時間1,000時間を超えるパイロットが多数在籍しており、安全面での心配はご無用です。赤外線診断の資格を取得した専門の担当が自社スタッフにおりますので、外壁タイルの異常を見逃すといったこともありません。
また、調査後の分析・報告書作成までご依頼いただくことができます。
一級建築士事務所と業務提携し精度の高い報告書を納品させていただきます。

日本全国どこでもドローンの飛行許可を取得できるため、都市部でも問題なくドローンによる赤外線調査を行えます。
外壁の定期調査へのドローン導入をご検討の方は、是非一度ドローンフロンティアにご相談ください。