大規模修繕の調査を低コストかつ正確に行う方法

大規模修繕調査の必要性

大規模修繕の建物診断・劣化診断の必要性

大規模修繕調査は、マンションなどの経年劣化や不具合を修繕するために12〜15年周期で行われます。基本的には「長期修繕計画」に沿って行われますが、大規模修繕調査を行う前に、どこがどのくらい劣化しているのかなど建物の現状を把握する必要があります。大規模修繕の前に建物診断・劣化診断を行うことで建物の状況を把握し、長期修繕計画を見直したり修繕積立金を調整したりして、工事を計画的に進めることができるのです。そのため、大規模修繕の前には専門家による建物診断や劣化診断が必須と言っても過言ではありません。

大規模修繕の建物診断・劣化診断とは？

では、大規模修繕の建物診断や劣化診断ではどのようなことを行うのでしょうか。軽くご紹介しますと、大規模修繕調査では、マンションの外部設備や内部設備などが劣化していたり不具合を起こしていたりしないかをチェックします。大規模修繕調査では、どこがどう劣化しているのか分からないまま始めることは基本的にありません。建物診断会社や設計事務所、建築会社などの専門家に依頼して調査を行います。具体的な調査項目については次の章でご紹介しますのでご覧ください。

大規模修繕の建物診断・劣化診断の目的

専門家でない人が建物の劣化や不具合を全て把握することはとても難しいです。また、大規模修繕調査を行う際には、建物の状況把握以外にもいくつかの目的があります。それは大規模修繕を行う時期の検討や、修繕内容や工法、材料などの検討、概算工事予算の算出、図面や仕様書などの作成などです。これらを行うことで、きちんとした現状把握ができ、適切な修繕計画を立てることができるのです。もし調査を行わずに大規模修繕を始めてしまうと、どこをどう修繕したらよいのか分からないまま工事が始まってしまいます。様々な準備をするために建物診断や劣化診断を行うのです。

大規模修繕調査の調査項目

建物調査診断を行うことで問題点を明らかに

上記の表のように、建物調査診断では様々なチェック項目があります。これらの調査により問題点を明らかにすることで、建物の現状を把握し、より適切な大規模修繕を行うことができるのです。それだけではなく、長期修繕計画の見直しなども行いますので、将来的にも重要な調査になります。建物調査診断は建物を長持ちさせるためにとても重要なのです。
建物調査診断では様々な箇所を調査しますが、ここからは弊社が担当する外壁調査についてご紹介します。

大規模修繕調査の調査手法

これまでの大規模修繕の外壁調査では打診調査がメインでした。打診調査とは、足場を組んだりゴンドラやロープアクセスでつるしたりして、人間がテストハンマーによる打診や目視などで調査する方法です。しかし、打診調査ではどのアクセス方法でも、コストが高く工期もかかってしまうことが管理会社・管理組合の悩みの種でした。
そして、これらをコスト面や工期で解消する存在として登場したのが赤外線による外壁調査です。赤外線調査はかなり前に発明され使われ始めていましたが、地上から赤外線撮影をすると、どうしても上位階は撮影角度がついてしまい正確な調査が出来なかったのが問題点でした。そのため、大規模修繕調査の方法として広まりきれなかったのが現状です。

そこで満を持して登場したのがドローンによる赤外線調査です。地上から撮影するのとは異なり、ドローンであれば外壁と常に一定の角度・距離を保つことができるので正確な赤外線撮影が可能になりました。しかも、従来の外壁調査の数分の一のコストかつ短期間で調査ができることも多く、ここ数年でドローンによる外壁調査が一気に広まりました。

従来の調査との比較

タイルに浮きがでると、隙間に空気が入ることにより周囲との温度差が出ます。その温度差を利用し、赤外線調査でタイルの劣化を発見することができるのです。ドローンを使った赤外線調査では、先ほど触れたように一定の角度と距離を保てるので従来の方法よりも正確に調査することができます。また、費用面でもメリットがあります。以下の表は平米1000平米以下の場合の調査相場です。目安ではありますが、なんと点検費用を70％カットすることができるのです。

他にも、ドローンを適切に運用した場合の事故リスクはほぼ0に近いです。調査時間も足場の場合は1か月程度、ゴンドラは10日程度かかりますがドローンではなんと最短半日程度で現地での撮影を終わらせることができるのです。

ドローンフロンティアの大規模修繕調査の強み