赤外線調査

12条点検(定期報告制度)とは?建物全体を調査する必要はある?

投稿日:2021年9月22日 更新日:

東京・足立区を拠点に、日本全国対応にてドローンソリューションサービスを提供しているドローンフロンティアです。

今回は、お客様からもお問い合わせの多い「12条点検(定期報告制度)」について、詳しく解説していきます。
建築物には、法令によって定められた定期点検を行う義務があり、この点検は建築基準法第12条に定められているため、一般的に12条点検と呼ばれています。

この12条点検(定期報告制度)について、どこまでが対象範囲なのか、対象となる建物はどのようなものかをご紹介していきます。

12条点検(定期報告制度)とは?

「12条点検(定期報告制度)」は、国が定めた建築基準法第12条に基づいて行われるものです。

12条点検は、政令や特定行政庁が定める特定建築物の所有者・管理者に義務付けられています。
定期的に、一級建築士など決められた資格を持つ人が建築物や建築設備の調査を行い、その調査や検査の結果を所管の特定行政庁に報告しなければなりません。

12条点検の概要

12条点検が義務付けられている特定建築物とは、おもにデパートやホテル、病院といった不特定多数の人が利用する施設になります。
こうした施設は、構造自体が老朽化したり、避難設備に不備があったりした場合、大きな事故や災害につながりかねません。
そのため、法令によって事故や災害を未然に防ぐ目的で、専門の資格を有する調査員が建築物を定期的に調査、検査を行い、所管の特定行政庁に報告するよう義務付けられています。

12条点検に必要な資格

12条点検を行える資格を持つ人は、以下のとおりです。

・一級建築士
・二級建築士
・講習を受講して資格を得た検査資格者

一級建築士と二級建築士は、特別な手続きが不要で特定建築物調査、建築設備検査、防火設備検査、昇降機等検査を行えます。

検査資格者は、上記の検査に特化した講習を行い、受講して資格を得ると、それぞれ特定建築物調査員、建築設備調査員、昇降機等検査員として検査を行えるようになります。

12条点検の対象範囲は?

12条点検の対象には範囲があり、その範囲に基づいて調査、検査が行われることになります。
それでは、ここでは12条点検の対象範囲について詳しく見ていきましょう。

「全面打診」の範囲

12条点検の定期報告自体は、建築物の用途に応じて1~3年の周期で行う必要があります。
その中で、約10年周期で「全面打診」を行う必要があります。
たとえば、2年周期で点検を行っているのであれば、5回目に全面打診の調査報告を行わなければなりません。

その際、打診調査と同等の手法として赤外線調査が認められているのですが、調査範囲については「落下により歩行者などに危害を加えるおそれのある部分」と定められています。
これは、たとえば不特定多数の人が往来する公道沿いであるとか、敷地内でも居住者の往来する部分の直下になる面だけで良いということになります。

建物の東西南北、すべての面で調査を行うと費用もそれなりにかかるので、「全部やりましょう」という業者も少なくありません。
ドローンフロンティアでは、その制度自体を正しく把握しており、報告に必要な部分だけの調査であれば、だいぶ費用を抑えることができます。

歩行者に危害を与える恐れのない部分

建築物の調査範囲において「歩行者に危害を与えるおそれのない部分」とは、おもに以下のような箇所になります。

・庇があるなど落下物が歩行者に当たらない箇所
・調査範囲内に植え込みがあるなど落下物が歩行者に当たらない箇所

このような場所は12条点検の調査範囲にならないため、こうした場所を省くことで調査範囲を1/3程度にまで縮小できます。

 

12条点検の対象となる建物は?

冒頭で、12条点検の調査対象となる建物について触れましたが、これは国が指定したもので、さらに特定行政庁(地方自治体)が独自に指定している建物もあります。

おもに学校やマンションなどの集合住宅、オフィスビルなどが当たりますが、特定行政庁によっては一般居住者のみのマンションやオフィスビルは定期報告の義務がないというケースもあります。

たとえば、関東の1都2県でいえば、東京都と埼玉県はマンション、オフィスビルは調査の対象となりますが、神奈川県と千葉県は対象外です。

このように、調査対象がマンションやオフィスビルの場合、所管の特定行政庁によって報告義務の有無がありますので、確認しておくとよいでしょう。
ただ、ビルの管理会社でも、こういった細かい調査対象の範囲を把握していないことが多いのが実際のところです。

ドローンフロンティアでは、12条点検の調査範囲の傾向についてまとめております。
ビルオーナー様や管理会社のご担当者様に、調べるための閲覧や、調査そのものについてご相談にお応えしておりますので、お気軽にご相談ください!

12条点検の流れと費用の目安は?

12条点検を行う対象の建物について、点検の流れと費用の目安について解説していきます。
12条点検の流れについては、以下のとおりです。

1.建物外壁の調査
外壁タイルなどに亀裂、浮きなどがないか。地盤沈下が起こっていないか。雨水の排出は正しく行われているか。

2.屋上部分の調査
防水仕上げ材に不具合は起きていないか。漏水、雨漏りの要因となる劣化が起きていないか。

3.建物内部の調査
防火上の区画、不燃性能が必要な仕上げ材に劣化が生じていないか。建築設備に不具合が生じていないか。

4.避難設備の調査
バルコニーや階段などに設置された避難設備の操作に妨げが生じていないか。避難経路の確保ができているか。

また、12条点検の費用に関しては、基本的に建物の形状や植え込みの状態によって調査範囲が大きく変わるため、一概に金額を出すのが難しいといえます。

ドローンフロンティアでは、ドローンを利用した赤外線調査を行う場合、1,000平米以内で30万円程度というのが目安となります。
同じ規模の建物で、打診調査によって12条点検を行った場合、足場を組むなど低く見積もっても100万円は超えるため、ドローンを利用したほうが大きく費用を抑えることができます。

しかも、ドローンによる赤外線調査では、窓の部分を調査する必要がないため、これを省いて算出します。
建物の外壁で窓面積が占める割合は40%にも上るケースもあるため、調査費用はそのぶん下がります。

12条点検なら、ドローンによる赤外線調査を得意とするドローンフロンティアにお任せください。
今回は12条点検(定期報告制度)についてご説明してきました。

点検費用もさることながら、そもそも12条点検の定期報告が必要かどうか、判断が難しい方もおられるかと思います。

ドローンフロンティアには、12条点検の報告書作成資格を持つスタッフが揃っており、打診調査よりも費用を大きく抑えることができるドローンによる赤外線調査に数多くの実績があります。

ドローンによる赤外線調査で12条点検をお考えの方は、ぜひお気軽にドローンフロンティアまでご相談ください。

ドローン赤外線調査による12条点検について詳しく知りたい方はこちら

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