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外壁タイルの耐用年数は30年後ではない?知っておくべき耐用年数とメンテナンスの重要性

投稿日:2024年3月1日 更新日:

外壁タイルはモルタルと呼ばれる外壁材にタイルを直接貼り付け、タイル同士の隙間である目地をシーリング材で埋める方法で建造されます。

外壁タイルにはいくつか種類がありますが、いずれも耐用年数は30年以下です。

それにもかかわらず、何故外壁タイルの耐用年数は施行から30年後と言われるのでしょうか。

この記事では、外壁タイルの耐用年数についてや、もしメンテナンスしなかった場合の30年後はどうなるかなどを解説します。

外壁タイルをメンテナンスしなかった場合の30年後

 

住宅産業協議会の「住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド」では10年から35年の間にタイル洗浄や目地打替えをメンテナンスとして実施することを推奨しています。外壁タイルの耐用年数が30年後と呼ばれるようになった理由はここにあります。

しかし、タイル自体の耐用年数は長くとも、モルタルとタイル間の接着剤やシーリング材などが劣化するため、メンテナンスが不可欠です。

国立研究開発法人建築研究所の研究では目地に用いるシーリング材の耐用年数は一般に 5~10 年程度、外壁タイルの耐用年数は10年から15年程度とされています。外壁タイル自体には問題なくとも、目安としては7年から10年に1回程度でシーリング材の打替えや仕上げ材の定期的な劣化診断を行うことで、外壁タイルの寿命を延ばすことが可能です。

外壁タイルは紫外線や風雨などにより、常に劣化しやすい状態にさらされています。実際の建造物によっても異なりますが、直射日光や風雨が当たりやすい南側や屋上などは劣化が早いです。

平成28年には都市減災研究センターが27年間一度も外壁調査を行っていない工学院大学新宿校舎の外壁タイルのシーリング材に対し、シーリング材自体の外観と伸びや応力などをまとめた物性の2項目で劣化度を評価した研究が行われました。(参考:超高層ビルの構造・非構造部材における要素材料の長期耐用性に関する研究)

東西南北の高層・中層・低層の縦・横目地(低層の横目地は化粧目地のため縦目地のみ) に分け(図2a参照)合計20本のサンプルを分析した結果、どのサンプルも物性は異常が少ないにも関わらず、14本の外観は著しく劣化していることが分かりました。

14本のサンプルには漏水の痕跡があり、シーリング材は一度漏水を起こすとモルタル下の鉄筋などを腐食させる原因になります。そして、漏水した場合は各部屋のエアコンや石膏ボードの修理費用が発生する可能性が高いです。

外壁タイルをメンテナンスしなかった30年後の修理費

工学院大学新宿校舎に腐食は観測されなかったものの、この研究において28年目に新宿校舎の外壁タイル補修を行った場合はおおよそ1,700万円かかると計算されました。

なお、29年目、33年目に補修を行う場合はさらに漏水リスクが高まり、各部屋の修理費用も追加で発生します。これらの結果から、30年間外壁タイルをメンテナンスをしなかった場合は莫大な費用になるため、10年前後で定期的に外壁タイルのメンテナンスを行うことを推奨します。

外壁タイルの耐用年数に関する法令・規制

外壁タイルの耐用年数に関する法令としてあるのが、建築基準法第12条です。

この法令では、対象となる建築物に対する1年から3年ごとの特定建築物定期調査と、竣工または外壁改修から10年を経過した建物に対する10年毎の全面打診調査が義務づけられており、違反した場合は100万円以下の罰金が科せられます。

外壁調査の対象には外壁タイルも含まれており、建造物によって適した方法で外壁調査を実施しなければいけません。

外壁調査方法①打診調査

もっともオーソドックスな外壁調査方法である打診調査は、仮設の足場やゴンドラなどを使用して作業者が壁に向き合い「打診棒」という特殊なハンマーで壁を叩く調査です。

打診棒で叩いた時の音は外壁からタイルは浮いている状態と浮いていない状態で異なります。そのため、作業員は叩いた際の音の違いを聞き分けることで外壁タイルの浮きを把握可能です。

打診調査は外壁を叩いた時の音だけではなく、目視確認でもひび割れや剥離などの必要な修繕箇所を正確に特定します。打診調査は赤外線調査では見逃されやすい、細かな不具合も発見できる高精度な調査方法です。

ただし、打診調査は直接壁に向き合う必要があるため、足場を設置しなければいけません。

仮設足場やゴンドラは設置費用が高額になりがちで、建造物の周辺環境によっては設置できない可能性もあります。コスト面のほか、環境要因でも打診調査を実施するのが難しい場合はロープを使った打診調査や赤外線調査を実施することが多いです。

外壁調査方法②赤外線調査

打診調査は作業者が直接壁に向き合って打診棒で壁を叩く方法でしたが、赤外線調査はその多くがドローンにより実施されます。

ドローンに搭載された赤外線カメラによる赤外線調査は、壁に対して水平に飛行するドローンがサーモグラフィーを利用して外壁やタイルの表面温度を撮影し、後日ベテランスタッフが画像解析により異常を特定する方法です。

サーモグラフィーでは低温箇所は青色、高温箇所が赤色で表示されるため、例えば外壁とタイルの間に発生した浮きがある場合は一部だけが赤く撮影されます。

赤外線調査は打診検査に比べてコストを低く抑えられますが、浮きやひび割れを直接見て確認する打診法より精度が落ちる場合もあります。加えて、赤外線調査は天候に左右されやすい調査方法であるため、天気次第で想定通りのスケジュールで実施できない可能性も高いです。

どちらの調査方法もメリットデメリットがあるため、事前調査の時点でどの調査方法が適しているか判断します。場合によって打診法と赤外線調査を併用することも珍しくありません。

外壁タイルの耐用年数は30年後ではないため、こまめにメンテナンスを

 

外壁タイルの外壁タイルの耐用年数について解説しました。

外壁タイルが耐用年数は施工から30年後と思っていた方もいるかもしれません。ですが、実際は外壁タイルを固定する接着剤やシーリング剤などの耐用年数が10年弱のため、定期的にメンテナンスをする必要があります。

外壁に貼られたタイル自体の耐用年数で考えるのではなく、外壁全体を構成している各要素の耐用年数を意識し、法令に従い適切な外壁調査を行いましょう。

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