マンションの外壁は経年劣化がつきものです。
例えば、外壁タイルは外壁メンテナンスを怠ると剥離する恐れがあり、歩行者に危険を及ぼすため建築基準法施行規則が改正 (2008年4月1日施行) され、マンション竣工後10年経過すれば外壁の全面打診調査が義務付けられました。
本記事では、定期点検のみならずマンションの外壁調査を行なうべきタイミングを事例写真とともにお伝えしていきます。
１、建築基準法施行規則について
冒頭でマンションの竣工10年経過後の点検義務についてお伝えしましたが、
特定建築物（国が指定したもので、さらに特定行政庁（地方自治体）が独自に指定している建物）の対象になると定期点検が必要になります。
マンションが特定建築物に当たるかどうかは、特定行政庁（市区町村）ごとに定められる建築基準法施行細則に記載されています。
例えば、東京都の特定行政庁では階数が5階以上かつ床面積の合計が1,000㎡を超える共同住宅を特定建築物として定期点検対象に定めていますが、神奈川県ではその定めがありません。
このように地域によって異なるため確認が必要です。
マンション外壁は定期点検のタイミング以外でも、異変を感じたら外壁調査を検討する必要があります。
冒頭でお伝えしたタイルの剥落リスク以外にも、放置しておくと躯体に影響を及ぼしたり雨漏りを引き起こしてしまうケースもあるのです。
２、マンション外壁調査が必要なタイミングとは？
マンションの外壁に発生する劣化は複数ありますが、
１、外壁タイルの浮き・ひび・欠損
２、白華現象
が代表的です。
①タイルの浮き・ひびや欠損
太陽光によって熱が上がりまた冷めるという表面温度変化によってタイルが膨張・収縮を繰り返すことで劣化が進みます。また、タイルの圧着不足やプライマーの塗布が甘いなど施工による問題によってタイルが浮き、剥離につながるケースもあります。
また台風などで外壁タイルにものが当たるなど直接的な原因によって欠損するケースもあります。
②白華現象
モルタルに含まれる水酸化カルシウムが雨や雪などに溶け出し、二酸化炭素に反応して炭酸カルシウムという白い粉状になることを指します。白華現象を放置しておくと、コンクリートの中性化によって酸素や水が内部に入り込み、コンクリート内の鉄筋や鉄骨を腐食させる恐れがあります。
これらの状況が見られる場合は、一刻も早いタイミングでの外壁調査が必要です。
３、マンションの外壁を修繕するかどうかの基準は？
外壁調査を行なった後は、修繕工事をするかどうかの判断が必要です。
ではどのような状況であれば修繕が必要になるのでしょうか。
定期点検において修繕が必要な状況のことを要是正といいますが
平成20年国土交通省告示282号「判定基準」では要是正の基準は、
・タイルの欠損
・著しい白華現象（エフロレッセンス）
・著しいひび割れ
と定められています。
定められているとはいえ、”著しい”というのは非常に曖昧な表現なので、
修繕が必要かの判断が難しいですよね。
そこで弊社では、複数の協会が定めるそれぞれの基準を調査した上で、独自の修繕基準を設けています。
弊社が定める修繕基準の一例は以下になります。
タイルの浮き→1箇所の面積が0.04平米（200mm角）以上のタイル浮き
著しいひび割れ→ひび割れ幅0.2mm以上
上記の数字以上の浮きやひび割れが見られる場合は、今後タイルが剥離する危険性があるものとして修繕工事が必要になります。
４、マンション外壁調査が急遽必要になった場合の対応
定期点検と違い、マンションの外壁に不具合が見られた場合の突発的な調査は、
予算の確保が難しい場合があります。
外壁調査に掛かる予算をなるべく抑えたい場合は、ドローンによる赤外線調査をお勧めします。ドローンによる赤外線外壁調査は、仮設足場を必要としない分コストを大幅に抑えることができます。
例えば、2000平米のマンションの場合で比較してみましょう。
・打診調査
費用：平米単価1,000円前後（足場代+打診調査費） 計200万円
・ドローンによる赤外線調査
費用：平米単価330円 計66万円（報告書作成費用も含む）
マンションの外壁調査費用を1/3程度に抑えることができるのです。
また外壁に不具合が見られる場合は出来るだけ早く調査を行う必要がありますが、工期の観点から見てもドローンによる赤外線調査に軍配が上がります。
2000平米のマンションの場合
打診調査の工期：2週間～4週間程度（足場を組む時間も含みます）
ドローンによる赤外線調査の工期：1～２日程度（気候条件の予備日も含む）
５、マンション外壁調査の流れ
マンション外壁調査は以下の流れで行います。
１、相談
２、現地調査
（遠方の場合は事前に資料を頂き、先にお見積りをさせて頂く場合もございます。）
３、お見積書の提出
（お見積書のご提出の際に、マンション所在地の法規制を確認しドローン飛行が可能か確認を行います。）
４、ご依頼
５、赤外線調査（1~2日）
６、報告レポート（2週間～1ヶ月）
（物件規模・劣化具合により報告書の提出期間は前後します。）
６、マンションの外壁調査はドローンフロンティアにお任せください。
ドローンフロンティアでは、定期点検及び、外壁に不具合が見られる場合の外壁調査を年間150棟ほど行なっております。
法令を把握した上で調査を実施し、適切な修繕工事を行うための詳細な赤外線報告レポート
をご提出します。
弊社の赤外線調査サービスについてはこちらに詳細をご覧ください。
